公募REITs小百科（3）

7、如何看待基礎設施公募REITs的現金流分派率？

根據國家發改委發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號），基礎設施項目預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預測的假設前提與限制條件下編制，所依據的各種假設具有不確定性。預測現金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時，不能單純看現金流分派率這一個指標，因為現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關。作為基礎設施公募REITs底層資產的基礎設施項目類型一般可以分為兩類，一類是經營權類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產權類的項目（比如產業園區、倉儲物流等）。特別的，對于基礎設施項目類型為經營權的項目，由于經營權存在期限，存在基礎設施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風險，因此經營權類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現金流分派率整體來看也可能略高于產權類的項目。

8、近期，交易所市場個別基礎設施公募REITs價格漲幅較大。對投資者來說，公募REITs二級市場價格持續上漲有何風險？

與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎，將運營產生的穩定現金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來源，隨著交易價格上漲，產品凈現金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤價3.682元進行測算，產品凈現金流分派率將由發行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產品，將面臨投資回報大幅下降的風險。

內容來源：中國證監會投資者保護局資料